Cómo romper un contrato de alquiler
La última reforma del alquiler, que entró en vigor el 5 de marzo de 2019, ha revisado parcialmente la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Sin embargo, los contratos de alquiler se siguen firmando con frecuencia con cláusulas inválidas que vulneran los derechos de los inquilinos.
*Contrato de alquiler con duración indefinida: En un contrato de alquiler de un piso con plazo indefinido, éste se considerará de 1 año. Asimismo, se aplica la misma regla de prórroga anual hasta llegar a los 5 años. Pasado este tiempo, si no hay decisión de rescindir el contrato por ninguna de las dos partes, se puede hacer una prórroga de hasta un máximo de tres años.
Si se firman contratos de alquiler en los que se establece que el inquilino debe permanecer en el piso al menos 1 año, pero la LAU permite al inquilino rescindir el alquiler una vez transcurridos los primeros 6 meses del contrato. También es nula la cláusula que impone al inquilino el deber de avisar al propietario con más de 30 días de antelación antes de abandonar el piso.
En el caso de que el inquilino abandone el contrato antes de que transcurran 6 meses, se podrá pactar una penalización que consistirá en una indemnización al arrendador de un mes de renta por cada año de contrato aún no cumplido y la parte proporcional de un mes de renta por períodos inferiores a un año de contrato. Será nula la indemnización que se imponga al inquilino en el contrato por un importe superior.
En la sociedad portuguesa, el arrendamiento urbano se ha convertido en uno de los principales debates sociales, motivado principalmente por el antagonismo que existe entre muchos propietarios e inquilinos. Por ello, era de esperar que muchos pidieran una intervención legislativa en la materia. En este contexto, se publicaron la Ley 12/2019 y la Ley 13/2019, ambas del 12 de febrero.
La Ley 12/2019 entró en vigor para establecer la prohibición del acoso durante el arrendamiento (y subarrendamiento). Se considera acoso el acto o actos cometidos por el arrendador o un tercero interesado en adquirir la vivienda, que perturben, avergüencen o afecten a la dignidad del arrendatario, subarrendatario o de las personas que legítimamente residan con ellos, sometiéndoles a un entorno intimidatorio, hostil, degradante, peligroso, humillante, desestabilizador u ofensivo, o que impidan o perjudiquen gravemente el acceso y disfrute del espacio, con una finalidad muy explícita: obligar al arrendatario a desalojar la vivienda.
En caso de acoso durante el contrato de alquiler, el inquilino podrá emplazar al propietario a tomar las medidas necesarias para resolver la situación. El propietario tendrá 30 días para actuar y/o responder al inquilino. Si el arrendador no adopta ninguna medida, el inquilino podrá exigir al arrendador el pago de una penalización de 20 euros por cada día transcurrido desde el final del periodo de 30 días hasta que el arrendador demuestre que ha cumplido con sus peticiones.
Sin embargo, la creación de este nuevo régimen no fue suficiente para estimular el mercado de los arrendamientos urbanos, ya que persistían algunos problemas que no fomentaban la inversión en este mercado, a saber, los contratos de alquiler anteriores a 1990, la dificultad para realizar el mantenimiento y el procedimiento de desahucio.
El mercado del alquiler urbano se ha transformado en los últimos años debido a los cambios legislativos, el crecimiento del turismo en los últimos años y el consiguiente aumento del valor del mercado inmobiliario. La revalorización del mercado ha hecho más difícil la compra de una vivienda propia, sobre todo en los grandes núcleos urbanos y especialmente para quienes no disponen de capital propio. Sin embargo, si quieres ser propietario o inquilino, debes conocer tus derechos y deberes y, para ello, conocer la legislación es fundamental.
Los inquilinos tienen derecho a compartir la vivienda con familiares y allegados, a disfrutar de derechos preferentes en caso de venta del inmueble y a rescindir el contrato respetando el plazo de preaviso. Sin embargo, deben cumplir con el pago del alquiler, con las normas de buena vecindad y utilizar la vivienda para el fin para el que fue arrendada.