Ingresos por alquiler
Las propiedades residenciales de alquiler pueden incluir una casa individual, un apartamento, un condominio, una casa móvil, una casa de vacaciones o una propiedad similar. Estas propiedades suelen denominarse viviendas. Los contribuyentes que alquilan propiedades pueden utilizar más de una vivienda como residencia durante el año.
Se considera que una vivienda es una residencia si se utiliza para fines personales durante el año fiscal durante más de la mayor de las siguientes cantidades: 14 días o el 10 por ciento del total de días alquilados a otras personas a un valor de alquiler justo. En general, el uso personal incluye el uso de la propiedad por:
Los ingresos por alquiler generalmente no incluyen un depósito de seguridad si el contribuyente planea devolverlo a su inquilino al final del contrato. Pero si el contribuyente se queda con una parte o la totalidad del depósito durante un año porque el inquilino no cumple con los términos del contrato, entonces el contribuyente incluye la cantidad retenida como ingreso por alquiler en ese año.
Si un contribuyente tiene algún uso personal de la vivienda que alquila, debe dividir sus gastos entre el uso del alquiler y el uso personal. Deben dividir los gastos incluso si la vivienda no cumple la definición de residencia. Pueden deducir sólo los gastos de alquiler en el Anexo E (Formulario 1040). Pueden deducir algunos de sus gastos personales en el Anexo A (Formulario 1040) si detallan las deducciones.
Con el aumento de las empresas que ofrecen alquileres vacacionales en línea, como Airbnb y Vrbo, la idea de convertir una residencia principal en una propiedad de alquiler parece bastante fácil. Esta conversión puede ayudar a obtener ingresos adicionales junto con algunos otros beneficios fiscales. Pero antes de que los contribuyentes comiencen a sumergirse en el negocio del alquiler, necesitan entender qué se requiere para convertir su residencia principal en un alquiler, así como los problemas que pueden enfrentar durante esta conversión y la posible reconversión de nuevo en residencial.
Un contribuyente puede alquilar su residencia principal durante un periodo corto sin consecuencias fiscales. Por ejemplo, según el Código de Impuestos Internos (IRC) §280A(d)(1), el contribuyente no necesita registrar ningún ingreso o gasto asociado al alquiler si la residencia se alquila durante 14 días o menos durante el año fiscal. Asimismo, si la residencia se alquila durante un período inferior a 12 meses antes de su venta, no se considera una actividad de alquiler para obtener beneficios (IRC §280A(d)(4)).
Si un contribuyente decide convertir su residencia en una propiedad de alquiler, los gastos deben prorratearse para reflejar el período de alquiler durante el año de la conversión. Una vez que el inmueble se convierta en una propiedad de alquiler, deberá amortizarlo y, si el contribuyente también vive en él, la amortización deberá prorratearse por la parte que se utilice para el alquiler, en lugar de por todo el edificio.
Si alquila a otros una vivienda que también utiliza como residencia, pueden aplicarse limitaciones a los gastos de alquiler que puede deducir. Se considera que utiliza una vivienda como residencia si la utiliza para fines personales durante el ejercicio fiscal durante un número de días superior al mayor de los dos:
Es posible que utilice más de una vivienda como residencia durante el año. Por ejemplo, si vive en su casa principal durante 11 meses, su casa es una unidad de vivienda utilizada como residencia. Si vive en su casa de vacaciones durante los otros 30 días del año, su casa de vacaciones es también una unidad de vivienda utilizada como residencia, a menos que alquile su casa de vacaciones a otras personas por un valor de alquiler justo durante 300 o más días durante el año en este ejemplo.
Existe una norma especial si utiliza una vivienda como residencia y la alquila durante menos de 15 días. En este caso, no declare ningún ingreso por alquiler y no deduzca ningún gasto como gastos de alquiler.
Si utiliza la vivienda tanto para el alquiler como para fines personales, generalmente debe dividir sus gastos totales entre el uso de alquiler y el uso personal en función del número de días utilizados para cada fin. No podrá deducir los gastos de alquiler que superen el límite de ingresos brutos de alquiler (sus ingresos brutos de alquiler menos la parte de alquiler de los intereses hipotecarios, los impuestos sobre bienes inmuebles, las pérdidas por siniestros y los gastos de alquiler, como los honorarios de los agentes inmobiliarios y los gastos de publicidad). Sin embargo, puede trasladar algunos de estos gastos de alquiler al año siguiente, con sujeción al límite de ingresos brutos de alquiler de ese año. Si detalla sus deducciones en el Anexo A (Formulario 1040), Deducciones Detalladas, es posible que aún pueda deducir su parte personal de los intereses hipotecarios, los impuestos sobre la propiedad, las pérdidas por siniestros y los gastos de alquiler por desastres declarados por el gobierno federal en ese anexo.