Procedimientos de desahucio
Cuando surjan quejas o disputas con los inquilinos, hay que investigarlas y abordarlas rápidamente. Ignorar las quejas de los inquilinos o negarse rotundamente a abordarlas puede dar lugar a costosos casos de desahucio y a una prolongada paralización de los pagos del alquiler mientras se aborda el asunto.
Es mejor intentar resolver los problemas antes de presentar un caso de desahucio en el tribunal, ya que el inquilino puede dejar de pagar el alquiler hasta que un juez le diga cuánto y cuándo debe empezar a pagar de nuevo por seguir ocupando su apartamento. Esto podría, y a menudo lo hace, tardar meses en resolverse si se impugna.
Cuando intente trabajar con inquilinos que tengan dificultades económicas o que sufran otros problemas que les impidan cumplir su acuerdo con usted, no permita que los problemas se alarguen sin una resolución bastante rápida por escrito. Dado que los casos de Proceso Sumario (casos de desahucio) pueden tardar meses en resolverse, especialmente si son impugnados, si usted permite que una situación de impago se prolongue durante mucho tiempo sin recibir pagos regulares contra la morosidad, habrá perdido muchos meses de alquiler para cuando gane una ejecución (orden judicial de desalojo). En ausencia de cualquier requisito obligatorio de custodia del alquiler, es probable que pierda por completo el alquiler de los meses intermedios.
Recibir un aviso no siempre significa que tengas que abandonar tu casa en la fecha que indica. En la mayoría de los casos, el propietario tiene que obtener una orden judicial antes de poder desalojarle y no puede solicitarla hasta que haya transcurrido el periodo de notificación. La orden judicial se llama “orden de posesión”.
Sin embargo, hay algunos tipos de arrendamiento en los que el propietario no necesita obtener una orden judicial para desalojarte. Se trata de los inquilinos que viven en la misma vivienda que el propietario. Si compartes vivienda con tu casero y éste quiere desahuciarte, deberías pedir consejo al Citizens Advice más cercano.
También puedes reclamar una indemnización en los tribunales. Si consigues una indemnización suficiente, el tribunal la utilizará para reducir el importe del alquiler atrasado. Comprueba si tu problema de vivienda es una discriminación para ver si puedes defender tu desahucio o presentar una reclamación.
Si eres un inquilino privado con un contrato de arrendamiento a corto plazo asegurado, es posible que tu casero haya obtenido una orden de posesión sin necesidad de una audiencia judicial. Te dirán que abandones la vivienda en un plazo máximo de 14 días desde que se concedió la orden, aunque es posible pedir que se retrase esta fecha en determinadas circunstancias.
(a) El arrendador puede interponer una acción de desahucio por falta de pago de la renta con independencia de que el contrato de arrendamiento contenga una cláusula de derecho de reentrada. Dicha acción de desahucio equivale a una demanda de alquiler. Existe una presunción refutable de que el alquiler ha sido pagado si el inquilino presenta una copia o copias de uno o más giros postales o presenta uno o más talones de recibos originales que acrediten la compra de un giro postal, si los documentos (i) suman el importe del alquiler; (ii) incluyen una fecha o fechas que se corresponden aproximadamente con la fecha de vencimiento del alquiler; y (iii) en el caso de las copias de los giros postales, son pagaderos al arrendador. Esta presunción queda refutada si el arrendador presenta un registro comercial que demuestre que el inquilino no ha pagado el alquiler. El arrendador no está impedido de presentar otras pruebas que refuten esta presunción. En una acción de este tipo, a menos que el propietario también haya tratado de desalojar al inquilino alegando una violación material del contrato de arrendamiento bajo la sección 504B.285, subdivisión 5, el inquilino puede, en cualquier momento antes de que se le entregue la posesión, rescatar el arrendamiento y recuperar la posesión pagando al propietario o presentando ante el tribunal la cantidad de la renta atrasada, con intereses, los costos de la acción y los honorarios de un abogado que no excedan de $5, y cumpliendo cualquier otro convenio del contrato de arrendamiento.