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Este documento se ha preparado como una guía para las autoridades encargadas de la aplicación de la ley en Inglaterra, para ayudarles a entender cómo utilizar sus nuevos poderes para hacer cumplir la Ley de Reforma de la Propiedad Horizontal (Alquileres de Tierra) de 2022 (la “Ley”). Hay una guía separada para la aplicación en Gales.
El Gobierno quiere hacer frente a las prácticas desleales en el mercado de los arrendamientos y promover la transparencia y la equidad tanto para los arrendatarios como para los propietarios. Esta ley significará que si se exige algún tipo de alquiler de suelo como parte de un nuevo contrato de arrendamiento residencial de larga duración que cumpla los requisitos, no podrá ser por más de un grano de pimienta literal al año. En efecto, en el futuro la mayoría de los arrendatarios de viviendas no tendrán que hacer frente a las exigencias financieras de la renta del suelo.
La ley de arrendamientos regula el alquiler de propiedades comerciales y residenciales. Se compone principalmente de leyes estatales y del derecho común. Varios estados han basado su derecho estatutario en la Ley Uniforme de Arrendadores e Inquilinos Residenciales (URLTA) o en el Código Modelo de Arrendadores e Inquilinos Residenciales. Además, el derecho estatutario federal puede ser relevante en tiempos de emergencias nacionales/regionales y en la prevención de formas de discriminación.
Como se ha expresado, la capacidad de transferir intereses está sujeta a ciertas limitaciones establecidas por el contrato de arrendamiento entre el propietario y el inquilino. Normalmente hay tres cláusulas de este tipo que pueden utilizarse en un contrato de arrendamiento:
En cuanto a la norma “comercialmente razonable”, los tribunales utilizarán una prueba de equilibrio en la que el tribunal ponderará los factores comerciales razonables y no razonables para determinar si el arrendador ha rechazado un subarrendamiento basándose en factores comercialmente razonables o comercialmente no razonables. Si la negativa fue comercialmente irrazonable, el tribunal ordenará al arrendador que permita el subarriendo.
Hay muchas circunstancias en las que se pueden determinar los arrendamientos, cada una de las cuales requiere diferentes pruebas para cerrar un título de arrendamiento o cancelar las inscripciones registrales relativas a los arrendamientos. Por lo tanto, las solicitudes del Registro de la Propiedad requieren una gran atención a los detalles técnicos. Las solicitudes incorrectas o incompletas suponen un retraso y un coste de tiempo tanto para el Registro de la Propiedad como para los profesionales de la propiedad. Una clara comprensión de los aspectos técnicos debería reducir la necesidad de realizar requisiciones y, por tanto, beneficiar tanto a los profesionales como a sus clientes.
Un arrendamiento puede estar protegido en el registro mediante una inscripción sustantiva y/o mediante una notificación en el título de reversión. Este artículo considera las situaciones en las que se pueden determinar los arrendamientos, y resume las pruebas mínimas que el Registro de la Propiedad probablemente requerirá para considerar una solicitud de cierre de un título de arrendamiento o de cancelación de los asientos registrales relativos a los arrendamientos.
La regla 79 del Reglamento del Registro de la Propiedad de 2003 establece el marco legal para el cierre y la cancelación. En ella se establece que “la solicitud de inscripción en el registro de la determinación de una finca inscrita debe ir acompañada de pruebas que demuestren al registrador que la finca se ha determinado”; y que si el registrador está satisfecho, “debe” cerrar el título inscrito y cancelar cualquier notificación en cualquier otro título inscrito relativo a esa finca. El cierre de un título de arrendamiento registrado conllevará automáticamente la cancelación de cualquier notificación del arrendamiento en cualquier otro título registrado.