Ejemplo de cláusula de subrogación
Hay pocos temas en un contrato de arrendamiento comercial que estén más interrelacionados -y más malinterpretados- que el trío de temas de este artículo. Dado que están tan interrelacionados en un contrato de arrendamiento bien redactado, se les ha denominado “taburete de tres patas”: se necesitan las tres patas para que el taburete se mantenga en pie. Tras un repaso de las cuestiones, este artículo concluirá con un ejemplo de contrato de arrendamiento bien integrado que aborda los tres temas.
Los objetivos mutuos de eficiencia económica y rentabilidad dictan que los propietarios y los inquilinos asuman cada uno el riesgo de pérdida, y se aseguren contra él, en relación con sus respectivas propiedades. (Se excluye de este debate, por supuesto, el contrato de arrendamiento de un edificio con un solo inquilino en el que éste obtiene y paga el seguro tanto del edificio del propietario como del contenido del inquilino como parte de una única póliza de seguro). Cuando este concepto se desarrolla en las cláusulas del contrato de arrendamiento que tratan del seguro de la propiedad, las renuncias mutuas y las cuestiones de subrogación, surgen los elementos del “taburete de tres patas”:
Una cláusula de renuncia a la subrogación es buena tanto para el inquilino como para el propietario. La renuncia a la subrogación es un acuerdo bilateral en el que cada parte acepta renunciar a los derechos de subrogación contra la otra en caso de que se produzca algún tipo de pérdida, como los daños a un edificio o a las posesiones personales a causa de un incendio.
Por lo general, la idea de la renuncia es impedir que la compañía de seguros de una persona se subrogue, es decir, que lleve a la otra persona a los tribunales en un juicio. La inclusión de una cláusula de renuncia a la subrogación en un contrato de alquiler es una buena idea para ambas partes porque puede evitar un litigio potencialmente caro y largo después del siniestro.
Por ejemplo, supongamos que un inquilino provoca accidentalmente un incendio que daña el edificio del propietario a los seis meses de un contrato de alquiler de un año. El arrendador presenta entonces una reclamación al seguro y recibe el pago de sus pérdidas de su compañía de seguros. Si no hay una renuncia a la subrogación, la compañía de seguros del propietario puede demandar al inquilino para intentar recuperar lo que le pagó. Si el inquilino es demandado y pierde, esto podría perjudicar su viabilidad financiera, lo que no sería útil para un propietario que depende del inquilino para pagar el alquiler.
Sección 14.3 Renuncia a la subrogación. Cada parte acuerda que con respecto a cualquier pérdida cubierta por, o requerida para ser cubierta por, un seguro de propiedad bajo los términos de este Arrendamiento, que no sean aquellas pérdidas causadas por la negligencia grave o actos intencionales de la otra parte, cada parte por el presente renuncia y libera a la otra, sus funcionarios, directores, empleados y agentes, de cualquier y toda reclamación y responsabilidad con respecto a dichas pérdidas, incluyendo las pérdidas que surjan de la incapacidad de realizar negocios. Cada parte acepta además que sus compañías de seguros no tendrán derecho a subrogarse contra la otra a causa de esta exención.
(c) Renuncia a la subrogación. El Arrendador y el Arrendatario renuncian y liberan por el presente documento a todos los derechos de acción por negligencia contra el Arrendatario o el Arrendador, según sea el caso, que puedan surgir en lo sucesivo a causa de los daños a la Propiedad o a las Mejoras, incluyendo, sin limitación, la Instalación Solar, según sea el caso, que resulten de cualquier incendio u otro siniestro del tipo cubierto por las pólizas de seguro de propiedad con cobertura ampliada, independientemente de que el Arrendador o el Arrendatario, según sea el caso, cuenten con dicho seguro en la actualidad o en lo sucesivo. Las disposiciones de este subpárrafo sobrevivirán al vencimiento o a la terminación anticipada de este Arrendamiento.