Cómo calcular el valor del arrendamiento de tierras
Las estadísticas a nivel de condado pueden ser útiles para obtener una lectura general de lo que los arrendatarios están pagando por las tierras de cultivo. El Servicio Nacional de Estadísticas Agrícolas (NASS) del USDA recopila estadísticas a nivel de condado de las tasas de alquiler en efectivo por acre para las tierras agrícolas de regadío, las tierras agrícolas de no regadío y los pastos. El NASS dispone de mapas de las tasas medias de arrendamiento por estado. Uno puede suscribirse al informe de alquileres en efectivo del NASS por región (noreste) y los alquileres en efectivo pueden buscarse utilizando la herramienta NASS Quick Stats. Para obtener los datos de “Cash Rents” en QuickSTATS, pegue esto en su navegador: https://quickstats.nass.usda.gov/?sector_desc=ECONOMICS&commodity_desc=RENT&agg_level_desc=COUNTY
En general, las tasas de alquiler de las tierras de cultivo son más altas que las de heno y pastos. Los precios de alquiler de las tierras de cultivo en Nueva Inglaterra pueden oscilar entre 40 dólares por acre y 300 dólares por acre y año. Si el suelo es decente y no hay infraestructuras como edificios, agua municipal, vallas, etc., una tarifa razonable de alquiler de tierras de cultivo puede ser de 75 dólares por acre y año.
Sin embargo, los propietarios y los agricultores no deben basar las tarifas de alquiler únicamente en datos de referencia como los datos de la NASS a nivel de condado. Éstos son sólo promedios que pueden ocultar grandes diferencias en las tasas de alquiler de tierras en un condado. Los alquileres reales de las tierras de labranza pueden diferir significativamente de los puntos de referencia disponibles por una serie de razones específicas de la parcela, la zona y el propietario.
Esta información pretende ser una guía y un punto de partida. La información y los datos no pretenden establecer, determinar, fijar o sugerir cuáles deberían ser los alquileres reales. Se trata de un informe sobre las tasas históricas de alquiler de tierras en Minnesota.
También se incluyen los datos de alquileres de los condados recopilados por el Servicio Nacional de Estadísticas Agrícolas (NASS) del USDA en cooperación con el Departamento de Agricultura de Minnesota. Los datos del USDA/NASS se recogen mediante una encuesta por correo en todo el estado. Es una excelente comparación para utilizar con los datos FINBIN.
Nota: Es posible que en algunos condados de Minnesota no se hayan comunicado los índices de alquiler de la FINBIN, lo que puede deberse a la reducción de personal en los programas de gestión de empresas agrícolas y a la consiguiente pérdida de explotaciones participantes en esos condados. Los datos del USDA/NASS correspondientes a esas regiones aparecen en la lista.
Los datos del USDA/NASS para cada condado se incluyen a efectos de comparación. La mayoría de los condados de Minnesota tienen un número de renta media del USDA/NASS en la lista. Las cifras se refieren únicamente a las tierras de cultivo no irrigadas.
A continuación se presenta una tabla que muestra el cambio porcentual total en las tasas de alquiler de tierras para los cinco años de 2017 y 2021 y el cambio de un año de 2020 a 2021. Estos cambios se basan en promedios ponderados para compensar las diferencias en acres y tasas de alquiler de los distintos condados de cada región. Las cifras de alquiler de tierras utilizadas para calcular los valores de cambio porcentual también proceden de la base de datos FINBIN. También se incluye un cambio porcentual a nivel estatal.
Existen marcadas diferencias en los precios de venta en todo el estado, y algunas regiones se comportan mejor que otras. A pesar de las difíciles condiciones económicas y de las pérdidas sustanciales en el número de explotaciones lecheras en los últimos años, el mercado de tierras se ha visto respaldado por la capacidad de los propietarios de mantener sus propiedades y limitar la oferta de tierras en el mercado. La gran mayoría de los propietarios, incluso los que se vieron obligados a abandonar la industria láctea, no se vieron obligados a vender sus tierras. La mayoría podía seguir cultivando o alquilando la tierra. De este modo, se limitó la oferta de tierras en el mercado, lo que contribuyó a mantener los valores de mercado. En algunas zonas, otros factores, como la expansión urbana, han contribuido a mantener o incluso a elevar el valor del suelo.
Aunque vimos signos de debilitamiento de la demanda en 2019 y 2020, los precios del suelo aumentaron en 2021 y siguen subiendo en 2022. Este aumento puede deberse al incremento de los precios del maíz y de las judías. Existe la posibilidad de que este aumento de los precios se deba también a los pagos de estímulo que los agricultores recibieron en 2020, 2021 y el primer trimestre de 2022.