Acuerdo tácito
Una cláusula de renovación automática (también conocida como cláusula evergreen), se activa hacia el final del periodo contractual, por lo que renueva automáticamente los términos de un acuerdo, excepto cuando el contrato se resuelva (por mutuo acuerdo o por incumplimiento del contrato), o una de las partes contratantes haya enviado una carta de cese del contrato a las demás antes del final del periodo.[1][2][3] Un ejemplo de la cláusula se ilustra en la siguiente cita: “Cada Término se renovará automáticamente por períodos subsiguientes de la misma duración que el Término inicial, a menos que cualquiera de las partes notifique a la otra por escrito la terminación del mismo con al menos treinta (30) días de antelación al vencimiento del Término en curso”[4].
El modelo neoclásico de la economía, basado en el “axioma de la racionalidad”, supone que los agentes económicos toman decisiones racionales. De acuerdo con la teoría, estos agentes económicos hacen un balance de los costes y beneficios de las opciones dadas y luego eligen la opción que maximiza su utilidad neta o rentabilidad[7].
Una cláusula de este tipo volvió a ser objeto de un caso reciente en el Tribunal Supremo de Apelación (SCA), Shepherd Real Estate Investments (Pty) Ltd contra Roux Le Roux Motors CC (1318/2018) [2019] ZASCA 178 (2 de diciembre de 2019).
Los hechos del caso fueron que las partes habían celebrado un contrato de arrendamiento en relación con los locales de la estación de servicio en Paarl. El contrato de arrendamiento comenzó el 1 de diciembre de 2007 y debía durar un plazo inicial de cinco años, con un período de renovación de “5 más 5 años”. El alquiler al inicio era de 18.000 rands al mes, con un incremento del 8% anual durante el periodo inicial.
En cuanto a la cláusula que trata de la determinación de las condiciones que se aplicarían en la renovación del contrato de arrendamiento, vale la pena citar el texto pertinente, ya que en muchos contratos de arrendamiento figuran disposiciones del mismo tenor:
“[La] renovación para el segundo período de renovación del contrato de arrendamiento, se hará en los términos y condiciones que se ajusten a la política de arrendamiento habitual del Arrendador en ese momento, con la salvedad de que no habrá derecho a una nueva renovación y que la renta y los gastos se acordarán mutuamente por escrito entre el Arrendador y el Arrendatario cuando se ejerza el derecho de renovación.”
The factual situation concerns a lease of premises that was terminated in 2009, despite which the lessee continued to occupy the premises by virtue of tacit renewal, until it unilaterally terminated the lease.
As indicated by our High Court in the judgment before us, “The tacit renewal referred to in article 1566 of the Civil Code actually gives rise to a new lease contract that is perfected by the tacit consent of the contracting parties; consent that is understood to be produced by the permanence of the lessee in the enjoyment of the leased thing for the term of fifteen days once the temporary validity of the contract has ended, and this with the acquiescence of the lessor who allows said term to pass since the extinction without requiring the lessee to proceed to the return of the possession of the property. “
Likewise, Article 11 of Law 29/1994, of November 24, on Urban Leases establishes that “The lessee may withdraw from the lease contract, once at least six months have elapsed, provided that he notifies the lessor at least thirty days in advance”.