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Pero primero, considere qué tipo de inversor inmobiliario es usted. ¿Es usted un inversor pasivo o un profesional inmobiliario? Su clasificación como uno u otro determina el tratamiento de sus ingresos y pérdidas.
El Servicio de Impuestos Internos (IRS) define a un profesional inmobiliario como alguien que dedica más de la mitad de sus horas de trabajo al negocio del alquiler. Esto puede incluir el desarrollo de la propiedad, la construcción, la adquisición y la gestión. También debe dedicar más de 750 horas al año a trabajar en sus propiedades inmobiliarias de alquiler para ser considerado un profesional.
Las actividades de los profesionales inmobiliarios no se consideran actividades pasivas. En cambio, los ingresos que usted genera se caracterizan como ingresos activos (es decir, ingresos no pasivos). Como tal, puede utilizar las pérdidas para compensar otros ingresos (por ejemplo, sueldos, salarios, intereses y dividendos) y evitar el impuesto sobre la inversión neta del 3,8% si el alquiler genera ingresos.
Si ha participado materialmente como profesional inmobiliario, su participación en el alquiler recibirá un tratamiento fiscal no pasivo. Puede utilizar las pérdidas para compensar otros tipos de ingresos y no estará sujeto al impuesto sobre la inversión neta.
Las propiedades de alquiler dan a los inversores la oportunidad de obtener ingresos pasivos. Sin embargo, como cualquier casa, va a haber cosas que se rompen y necesitan mantenimiento con el tiempo. Para ayudar a compensar este gasto, una de las cosas que puede reclamar es la depreciación de la propiedad de alquiler.
Si se está preparando para comprar una propiedad de alquiler, este artículo repasará qué es la depreciación de una propiedad de alquiler, cómo funciona y cómo declararla para obtener el beneficio fiscal. Por último, repasaremos cómo calcular la depreciación.
Una vez determinado el tiempo útil de la propiedad, puede utilizar una fórmula para calcular la cantidad de valor perdido debido a la depreciación cada año y reclamar la deducción en sus impuestos. Aunque este artículo le guiará a través de los conceptos básicos, cualquier pregunta sobre su situación específica debe dirigirse a un asesor fiscal.
La depreciación de la propiedad de alquiler se reporta generalmente en el Anexo E de un 1040 estándar, aunque hay situaciones en las que se utilizarían otros formularios. Por ejemplo, el formulario 4562 puede ser utilizado si usted reclama la depreciación de una propiedad en el año en que la puso en servicio como una propiedad de alquiler.
Si alquila una vivienda a otras personas que también utiliza como residencia, pueden aplicarse limitaciones a los gastos de alquiler que puede deducir. Se considera que utiliza una vivienda como residencia si la utiliza para fines personales durante el ejercicio fiscal durante un número de días superior al mayor de los dos:
Es posible que utilice más de una vivienda como residencia durante el año. Por ejemplo, si vive en su casa principal durante 11 meses, su casa es una unidad de vivienda utilizada como residencia. Si vive en su casa de vacaciones durante los otros 30 días del año, su casa de vacaciones es también una unidad de vivienda utilizada como residencia, a menos que alquile su casa de vacaciones a otras personas por un valor de alquiler justo durante 300 o más días durante el año en este ejemplo.
Existe una norma especial si utiliza una vivienda como residencia y la alquila durante menos de 15 días. En este caso, no declare ningún ingreso por alquiler y no deduzca ningún gasto como gastos de alquiler.
Si utiliza la vivienda tanto para el alquiler como para fines personales, generalmente debe dividir sus gastos totales entre el uso de alquiler y el uso personal en función del número de días utilizados para cada fin. No podrá deducir los gastos de alquiler que superen el límite de ingresos brutos de alquiler (sus ingresos brutos de alquiler menos la parte de alquiler de los intereses hipotecarios, los impuestos sobre bienes inmuebles, las pérdidas por siniestros y los gastos de alquiler, como los honorarios de los agentes inmobiliarios y los gastos de publicidad). Sin embargo, puede trasladar algunos de estos gastos de alquiler al año siguiente, con sujeción al límite de ingresos brutos de alquiler de ese año. Si detalla sus deducciones en el Anexo A (Formulario 1040), Deducciones Detalladas, es posible que aún pueda deducir su parte personal de los intereses hipotecarios, los impuestos sobre la propiedad, las pérdidas por siniestros y los gastos de alquiler por desastres declarados por el gobierno federal en ese anexo.