Ejemplo de contrato de arrendamiento con opción de compra
Aunque las transacciones de venta y retroarrendamiento pueden estructurarse de diversas maneras, una venta y retroarrendamiento básica puede beneficiar tanto al vendedor/arrendatario como al comprador/arrendador. Sin embargo, todas las partes deben considerar las ventajas comerciales y fiscales, las desventajas y los riesgos que conlleva este tipo de acuerdo antes de seguir adelante.
En la típica venta-arrendamiento posterior, un propietario vende los bienes inmuebles utilizados en su negocio a un inversor privado no relacionado o a un inversor institucional. Simultáneamente a la venta, el inmueble se arrienda al vendedor por un período de tiempo acordado mutuamente, normalmente de 20 a 30 años. Los pagos del arrendamiento suelen ser fijos para permitir la amortización del precio de compra a lo largo de la duración del arrendamiento más una tasa de rendimiento específica sobre la inversión del comprador. La transacción típica suele ser un acuerdo de triple arrendamiento neto. La venta y el arrendamiento posterior suelen incluir una opción para que el vendedor renueve su arrendamiento y, en ocasiones, recompre la propiedad.
Con toda la nueva construcción en y alrededor de Houston, algunos propietarios e inversores están teniendo un tiempo difícil de vender sus viejas propiedades menos deseables. Esto significa que algunos de los acuerdos menos populares de alquiler con opción a compra son necesarios para vender esta propiedad.
Impuesto sobre el alquiler – Los pagos de alquiler son tratados como ingresos ordinarios, lo que significa que usted paga impuestos a su tasa de impuesto sobre la renta ordinaria (hasta el 39,6 por ciento – 43,4 si usted tiene que pagar la renta neta de inversión del 3,8 por ciento).
Impuesto sobre la venta – Si la casa es una inversión o una casa de alquiler y no su casa y usted fue dueño de la casa durante más de un año antes de venderla, usted trata los ingresos de la venta como ganancias de capital a largo plazo. Las ganancias de capital le proporcionan unos tipos impositivos mucho mejores que los de los ingresos por alquiler, que alcanzan el 20 por ciento (el 23,8 por ciento si paga el impuesto sobre las rentas netas de inversión del 3,8 por ciento).
Impuesto sobre el pago inicial y/o el pago mensual de la opción – Los ingresos de la opción no están sujetos a impuestos hasta que su comprador decida ejercer su opción o dejarla caducar. Los ingresos de la opción se tratan como ordinarios o de capital, dependiendo de si el comprador ejerce la opción o la deja caducar. Si el comprador decide no comprar la casa, los ingresos de la opción se tratan como ingresos ordinarios. Si el comprador compra la casa, la opción se trata como parte del precio de compra, lo que le dará un tratamiento de ganancias de capital.
Elizabeth Weintraub es una experta reconocida a nivel nacional en bienes raíces, títulos y custodia. Es una agente inmobiliaria y corredora con más de 40 años de experiencia en títulos y custodia. Su experiencia ha aparecido en el New York Times, Washington Post, CBS Evening News y HGTV’s House Hunters.
JeFreda R. Brown es una consultora financiera, instructora certificada de educación financiera e investigadora que ha ayudado a miles de clientes a lo largo de más de dos décadas de carrera. Es consejera delegada de Xaris Financial Enterprises y facilitadora de cursos para la Universidad de Cornell.
Las ventas con opción de compra se convirtieron en instrumentos de financiación muy populares a finales de la década de 1970 y principios de la de 1980, y se utilizaron principalmente como forma de eludir las cláusulas de enajenación de las hipotecas. Sin embargo, también tienen otras ventajas. Sus defensores han afirmado que una venta no era una venta porque era un arrendamiento, pero los tribunales han opinado lo contrario.
En la actualidad, las opciones de compra, las opciones de arrendamiento y los contratos de arrendamiento-compra son tres documentos de financiación distintos. Aunque son similares, difieren en los detalles más finos porque las variaciones son específicas de cada estado, y no todos los estados tienen leyes idénticas. Consulte con un abogado inmobiliario antes de firmar uno de estos acuerdos con un vendedor para asegurarse de que entiende sus implicaciones.