Derechos de usufructo sobre la propiedad
Cuando un ciudadano/residente estadounidense hereda una propiedad en Alemania de un extranjero no residente (“NRA”) y tiene la intención de liquidar dicha propiedad, inevitablemente surgen preocupaciones y preguntas sobre la tributación de las plusvalías. El artículo describe la tributación en Alemania y en Estados Unidos de las plusvalías por la venta de bienes inmuebles en Alemania.
Alemania grava las plusvalías derivadas de la venta de bienes inmuebles privados si el período transcurrido entre la adquisición y la venta del inmueble no supera los diez años. Véase el artículo 22 Nr. 2 y el artículo 23 de la Ley alemana del Impuesto sobre la Renta (EStG). Las plusvalías derivadas de la venta de un inmueble destinado a vivienda en el período comprendido entre la adquisición o la finalización y la venta en el año de la venta están exentas de impuestos. Véase el artículo 23 (1) 1. EStG. Si el propietario fallece dentro del periodo de 10 o 3 años, el plazo no se reinicia, sino que se calcula a partir del momento en que el difunto adquirió el inmueble.
La plusvalía imponible se calcula deduciendo del precio de venta los gastos de adquisición (por ejemplo, el precio de compra + los gastos de adquisición) y los gastos de venta. Los costes de adquisición no se indexan en función de la inflación. Por lo tanto, los aumentos del valor de la propiedad relacionados con la inflación serán gravados en Alemania. A diferencia de lo que ocurre con la legislación fiscal estadounidense, la legislación alemana no contempla la posibilidad de incrementar el valor de los bienes heredados. La ganancia de capital se gravará en Alemania con el tipo impositivo progresivo habitual.
Es el más utilizado en España por los españoles, debido a la forma en que deben redactar sus testamentos por ley. Puede ser total o porcentual y puede ser temporal o vitalicio. El usufructo puede aplicarse por ley (como en el caso de las normas sucesorias españolas) o voluntariamente.
En el caso de los no residentes, es posible que una pareja que sea propietaria de un inmueble de forma conjunta (por tanto, al 50% cada uno) elija en su testamento dejar su 50% a sus hijos, pero con un usufructo a su cónyuge. Esto permite al cónyuge permanecer en la casa hasta su muerte, por ejemplo, pero sigue habiendo implicaciones fiscales, por lo que no debe considerarse como una forma de evitar el impuesto de sucesiones, ya que puede haber impuestos cuando se hereda un usufructo vitalicio. La única ventaja de hacer un usufructo para un no residente es evitar que los hijos de un matrimonio anterior le obliguen a dejar la propiedad si se la dejan a ellos.
Lo mejor es consultar a un experto si estás pensando en hacerlo para ver si merece la pena considerarlo y las razones para dar un usufructo a alguien en un testamento. Afortunadamente, desde 2015, las desgravaciones fiscales para los no residentes tanto con la herencia de bienes en España como con los usufructos son mucho más generosas. Desde el punto de vista fiscal:-
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