Derechos de usufructo sobre la propiedad
Los usufructuarios son los propietarios de bienes inmuebles. Pero no pueden “usar” la propiedad, ni “vivir” en ella, ni “arrendarla”, ya que este derecho se transfiere directamente al “usufructuario”. De hecho, los legítimos propietarios no pueden tener derecho a “acceder” a la propiedad si el usufructo no se lo permite.
En el proceso de herencia, el testador suele transferir el usufructo de una vivienda habitual al cónyuge superviviente, dejando el resto de los bienes a los hijos (derecho de nuda propiedad). Así, el causante garantiza que el cónyuge superviviente tendrá un lugar donde vivir, a pesar de los posibles conflictos con los hijos.
Además, el usufructo se utiliza ampliamente en las transacciones inmobiliarias en España para evitar o reducir el impuesto de sucesiones español. Con frecuencia, los padres compran inmuebles en nombre de sus hijos, conservando el derecho de uso. Así, si los compradores adquieren sólo el usufructo y los hijos compran la propiedad desnuda, en caso de fallecimiento de sus padres, los hijos sólo tendrán que pagar un impuesto de sucesiones igual al valor del usufructo, puesto que ya son propietarios del resto.
El usufructo entra en juego cuando un marido fallece dejando su casa a sus hijos, pero estipulando que su esposa tiene el uso de la propiedad y su contenido durante el resto de su vida o hasta que vuelva a casarse. Mientras que la propiedad se transfiere a nombre de los hijos, el usufructo se inscribe en el nuevo título de propiedad para el cónyuge superviviente. El usufructo se crea a menudo porque reduce el importe del impuesto sobre el patrimonio a pagar. Sin embargo, es importante ser consciente de las posibles implicaciones fiscales para las partes implicadas.
Durante el periodo establecido, el usufructuario tiene derecho a disfrutar de la propiedad y de todos los beneficios que conlleva, pero no está obligado a vivir en la casa. Está en su derecho de alquilar la propiedad a otra persona y obtener una renta de alquiler, siempre que el plazo de alquiler no supere el del usufructo. Aunque el usufructuario puede alquilar la vivienda, no puede venderla o dejarla en manos de terceros.
Aunque los hijos son, en última instancia, los herederos de la vivienda, mientras esté vigente el usufructo no tendrán ningún derecho ni autoridad sobre el uso o disfrute de la misma. Los hijos deben abstenerse de interferir en el uso de la propiedad. Sin embargo, tienen derecho a proteger sus intereses si consideran que el usufructuario está utilizando la propiedad de forma inadecuada.
La donación con reserva de usufructo es un medio muy popular de planificación sucesoria. Al fin y al cabo, si el donante fallece más tarde, el usufructo deja de existir y vuelve a reunirse con la nuda propiedad, sin impuesto de sucesiones. En el nuevo derecho sucesorio, esto sigue existiendo, pero hay que prestar más atención a la posición del cónyuge más longevo, entre otras cosas mediante la supresión de la obligación de contribución del cónyuge más longevo y la introducción del derecho de usufructo.
Tomemos, por ejemplo, una situación en la que un padre desea hacer una donación de acciones de su propio patrimonio a su hija, sujeta a su propio usufructo. De este modo, se proporciona una renta y un control sobre las acciones y la empresa subyacente durante el tiempo que considere necesario. Todo ello determina el nivel de vida del padre y, por tanto, también de la madre. Por lo general, el padre deseará que la madre se ahorre preocupaciones económicas, pero no quiere cargarla con decisiones sobre la empresa.